La Corte di Cassazione muta un suo recente orientamento giurisprudenziale (2013) ed afferma che un contratto di mutuo fondiario è soggetto a nullità, per violazione di norme imperative ex art. 1418 c.c., qualora subentri il mancato rispetto del limite di finanziabilità – attualmente pari all’80% del valore del bene ipotecato – così come stabilito dal combinato disposto dell’art. 38 del T.U.B. (Testo unico bancario) e della delibera del C.I.C.R. del 22.04.1995.

La vicenda nasce da un ricorso presentato dai legali di un Istituto di credito avverso la sentenza della Corte d’Appello di Venezia che, in una procedura di fallimento, ha negato l’ammissione allo stato passivo con privilegio ipotecario del credito vantato dalla Banca.

Il Tribunale di Venezia riteneva che la Banca avesse violato la disciplina del mutuo fondiario stante l’avvenuto superamento del limite di finanziabilità così come stabilito dal combinato disposto dell’art. 38 del T.U.B. e della delibera del C.I.C.R. del 22.04.1995, con conseguente nullità del contratto nella sua interezza per violazione di una norma imperativa.

Tra i motivi fondamentali del ricorso presentato dai legali della Banca, l’interpretazione della norma recante il limite di finanziabilità quale disposizione che non avrebbe il carattere di norma imperativa posta a tutela del pubblico interesse – quindi suscettibile di determinare la nullità del contratto di mutuo ex art. 1418 c.c. – ma quello di norma che, integrata in sede regolamentare, detta solo prescrizioni di comportamento rivolte agli Istituti di Credito per finalità prudenziali giacenti all’interno della disciplina sulla vigilanza, la cui eventuale violazione non incide quindi sulla validità del contratto ma implica solamente l’eventuale irrogazione di una mera sanzione amministrativa ai sensi dell’art. 145 del T.U.B.

Il ragionamento seguito sia dai Giudici di merito che di legittimità però, è di segno opposto e verte sostanzialmente sulla attribuzione alla norma in commento del carattere di norma imperativa posta a tutela dell’interesse pubblico e non solo nell’interesse delle Banche e quindi suscettibile di determinare la nullità del contratto di mutuo fondiario ex art. 1418 c.c.

Con tale decisione la Suprema Corte supera un orientamento giurisprudenziale assai diffuso, secondo il quale la violazione del limite di finanaziabilità non comporterebbe la nullità del contratto di mutuo. Argomentano infatti i Giudici della I sezione civile che: “[…]la tesi fin qui sostenuta dall’indirizzo giurisprudenziale dominante fa leva sul noto discrimine tra regole di validità generale e regole di comportamento. Osterebbe  cioè all’applicabilità dell’art. 1418 cod. civ. la tradizionale impostazione secondo cui unicamente la violazione di norme inderogabili concernenti la validità del contratto è suscettibile di determinarne la nullità e non già la violazione di norme, anch’esse imperative ma riguardanti il comportamento dei contraenti. Questa affermazione non convince sia nella premessa, sia nella conclusione.

Non convince innanzitutto nella premessa, in quanto il fine della previsione dettata in materia di credito fondiario a proposito del limite massimo di concedibilità del finanziamento risponde ad una necessità analitica di regolamentazione dettata da obiettivi economici generali (come opportunamente già messo in luce da Cass. n. 9219-95), attesa la ripercussione che tali tipologie di finanziamenti possono avere sull’economia nazionale. A una simile ratio è correlato il trattamento di favore accordato alla banca che eroghi un tale tipo di finanziamento, sul versante del consolidamento breve dell’ipoteca fondiaria (art. 139 TUB)[…] In secondo luogo, l’orientamento inaugurato dalla sezione nel 2013 non appare convincente neppure sul versante della dicotomia tra regole di validità e regole di comportamento, posto che non si dubita – né da quell’orientamento è stato minimamente messo in discussione – che l’art. 38 del T.u.b. sia norma imperativa[…]In verità la norma non è volta a tutelare la stabilità della singola Banca ma persegue interessi economici nazionali (pubblici)[…]Tanto comporta il rigetto dei sovramenzionati motivi del ricorso dovendosi affermare il seguente principio: il mancato rispetto del limite di finanziabilità, ai sensi dell’art. 38 del T.u.b. e della conseguente delibera del Cicr, determina si per sé la nullità del contratto di mutuo fondiario; e poiché il detto limite è essenziale ai fini della qualificazione del finanziamento ipotecario quale appunto “fondiario”, secondo l’ottica del legislatore, lo sconfinamento conduce automaticamente alla nullità dell’intero contratto fondiario, salva la possibilità della conversione di questo in un ordinario finanziamento ipotecario ove ne ricorrano i presupposti[…]”.

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